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不動産所得における、事業的規模の判断基準について

2017年1月27日 [最終更新日]2020年7月16日 

カテゴリー:法人コラム

今回は「不動産所得」について、紹介します。
最近は不動産投資をして収入を得ている人も多いようです。その方々からよく聞かれるのがどうしたら不動産所得が「事業的規模」として認めてもらえるのか?という質問です。

 

不動産所得が「事業的規模」として認められるためには?

あらためて、不動産所得について、簡単に説明すると、下記の通りです。
不動産所得土地・建物など不動産、船舶の貸付による所得

 

例えば、個人がアパートやマンションなどの不動産の貸し付けをして得た所得は、「不動産所得」とみなされます。

 

その不動産所得ですが、実は「事業的規模」か「事業的規模以外」かに分けられます。
そもそも「事業的規模」というのは、簡単に言うと、商売として成り立っているのかどうか、です。

 

「事業的規模」になるかならないかで受けられる特典が大きく変わってきます。
事業的規模と認められた場合のほうが節税できる額も大きいです。

 

「事業的規模」の不動産所得or「事業的規模以外」の不動産所得とありますが、それはどのように決まるのか?「事業的規模」と認めてもらうためにはどうすればいいのでしょうか? 以下にまとめてみたいと思います。

 

不動産所得における「5棟10室基準」

「5棟10室基準」。
不動産所得を得ている人なら聞いたことがあるかと思います。
5棟10室基準」とは、税務署がそれを「事業的規模」と認めるかそうじゃないかの基準です。

 

一戸建て住宅であれば5棟アパート、マンションなどの集合住宅であれば10室で「事業的規模」として認められます。

 

例えば、アパート1棟を経営して不動産所得を得ている場合、10室以上であるアパートであれば「事業的規模」、10室未満のアパートであれば「事業的規模以外」としてみなされます。

 

ちなみに、この「5棟10室」基準ですが、一戸建て5棟orマンション10室でなければいけないというわけではありません。
一戸建てだけでなく、マンションの部屋も合わせて持っているという人もいるでしょう。

 

1棟=2室として数えられることが多いので、例えば下記でも大丈夫です。

 

■一戸建て1棟&マンション8室
■一戸建て2棟&マンション6室
■一戸建て3棟&マンション4室
■一戸建て4棟&マンション2室

 

※ちなみに、駐車場については5台でマンション1室として計算されます。計算上、駐車場の場合は、50台分で「事業的規模」としてみなされます。

 

事業的規模として認められることのメリット

「事業的規模」か「事業的規模以外」かで、税金の面で大きな差が出てしまいます。

 

青色申告であり、「事業的規模」として認められたら、最大65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。また、事業的規模として認められていると、家族に対して支払う給与を「経費」として扱うこともできますのでより節税できることになります。

 

青色申告であり、「事業的規模以外」と判断された場合、受けられる控除額は最大10万円で、家族に給与を支払ってもそれは「経費」として扱うことができません。

 

不動産所得が「事業的規模」として認められた場合と、「事業的規模以外」とで簡単な例をあげてみます。

 

case1:不動産所得が「事業的規模」としてみなされた場合の例
① 家賃収入200万円 ②必要経費50万円 ③青色申告控除65万円 ④家族への給与(経費)50万円
→ 200万円-50万円-65万円-50万円=35万円に税金がかかる

 

case2:不動産所得が「事業的規模以外」としてみなされた場合の例
① 家賃収入200万円 ②必要経費50万円 ③青色申告控除10万円
→ 200万円-50万円-10万円=140万円に税金がかかる

 

case1 のほうが所得が圧縮されて、納める税金が少なくなります。

 

まとめ

不動産所得が、「事業的規模」か「事業的規模以外」かで所得税の計算が大きく変わってしまいます。「事業的規模」として認めてもらえたら、税金の面で大変有利になります。
不動産所得が事業的規模と認められて、なおかつ、最大65万円の青色特別控除を受けるためには、しっかりと家賃収入や経費などを帳簿に記帳する必要があります。そのあたりの管理ができるか不安な方は一度税理士に相談してみることをお勧めします。
事業的規模になるかならないかで、所得税の計算時に、認められる必要経費の幅が変わりますので、不動産所得がある方はそのあたりを注意してみてください。

 

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