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不動産賃貸業の確定申告における特別控除(青色申告と事業的規模)

2017年7月21日 [最終更新日]2020年1月20日 

カテゴリー:法人コラム

不動産の賃貸を行う個人の方が確定申告をする場合、経費に上乗せして受けられる特別控除額は、申告の方法と、貸付の規模で異なってきます。
今回は、不動産業に関する特別控除の金額とその判定基準について、ご説明いたします。

 

不動産業の確定申告における課税所得の計算

不動産業の確定申告における課税所得の計算は、

(収入―必要経費)―特別控除額
によって求められます。
もし、不動産業以外の所得(給与所得、事業所得など)がある場合には、合算して課税所得の金額を求めます。

 

この、経費に加えて収入から控除できる特別控除の金額は、
・10万円
・65万円
の2つがあります。

 

すでに(収入―必要経費)の段階で赤字の場合にはこの特別控除額を控除することができず、また、(収入―必要経費)が10万円、または65万円より少ない場合にはその金額が限度となるのですが、それを超える利益が出ている場合には、0円より10万円の、10万円より65万円の控除を受けた後で税率をかけた方が節税となることは明らかです。

 

特別控除の金額(10万円・65万円)の判断基準

この違いについては、「青色申告」と「事業的規模」が判断基準となります。

 

まず、「青色申告」をしているかどうかにより、特別控除を受けることができるかどうかが決まります。青色申告を受けるためには、以下の条件を満たしている必要がございます。

 

・青色申告をしようとする年の3月15日まで、または不動産賃貸事業を開始してから2か月以内に、「所得税の青色申告承認申請書」を所轄事務所へ提出します。なお、この場合、開業の日から1か月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出しなければなりません。

 

・一年間の売上、各種経費、損益の金額を記載した損益計算書、年の初めと年の終わりの不動産事業に関する資産や負債の金額を記載した貸借対照表を作成し、確定申告書とともに提出しなければなりません。なお、損益計算書と貸借対照表を作成するもととなった帳簿(複式簿記の形式で作成したもの)、請求書や領収書を5年から7年にわたり保存しなければなりません。

 

続いて、「青色申告」の要件を満たしたうえで、10万円と65万円、どちらの控除を受けることができるかは、「事業的規模」により判断されます。

 

事業的規模とは?

「事業的規模」とは、不動産の貸付が社会通念上、事業と言って差し支えない規模で行われていることで、この規模で不動産業を行っている場合には、65万円の控除を受けることができると判断されます。

この「事業的規模」については、残念ながら明確な線引きが存在しないことが実情ですが、一定の基準が原則的な取り扱いとしてございますので、以下に記載させていただきます。

 

・事業的規模の判断基準として、「5棟10室」という基準がございます。これは、賃貸を行っている不動産が、独立した家屋の場合にはおおむね5棟以上、または、独立した部屋の場合にはおおむね10室以上である場合には事業的規模として取り扱うという基準です。
なお、1棟に20室あり、この1棟をまるごと貸付けている場合は、20室として取り扱い、事業的規模となります。

 

・不動産業として取り扱われる賃貸は、建物だけでなく、土地や駐車場も含まれます。一般的には、駐車場の賃貸の場合は、5件(駐車場5台分)=おおむね1室として、駐車場以外の貸地の場合は、1件=おおむね1室として判断します。

 

このように、事業的規模には一定の基準は設けられているものの、先に申し上げた「社会通念上」の判断が優先されますので、貸付の件数が5棟10室の基準を下回っていたとしても、賃料の規模などで事業的規模と認められることもございます。

 

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