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相続空き家特例で空き家売却した譲渡所得の特別控除(2019年度税制改正)

2018年12月14日 [最終更新日]2019年1月15日 

カテゴリー:2019年度税制改正

空き家特例とも言われる、空き家売却時の課税所得から特別控除することで所得税などの負担を軽減する特例が、2019年度税制改正により期限延長されます。
社会問題となっている空き家問題について、放置され所有者不明となっている土地を活用するための制度創設も検討されています。

空き家問題を特例で解決

近年増加傾向にある空き家は、災害による倒壊の危険性や景観・治安の悪化が問題となっていました。
この問題への対策として創設された、相続空き家売却において特別控除の特例と、空き家取り壊しの特別措置法をご説明します。

相続空き家や取り壊した土地を売却したら譲渡所得の3,000万円特別控除を適用

相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋・敷地などを売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
この通称「相続空き家特例の控除」を、被相続人の居住用財産にかかる課税所得の特別控除の特例と言います。

空き家特例を適用した譲渡所得の計算方法

空き家特例を適用することで、譲渡所得から3,000万円を特別控除でき、課税所得にかかる所得税や住民税を抑えることが可能です。
計算方法は以下のようになります。
 
譲渡所得 = 譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除3,000万円

空き家特例の適用期間はいつまで延長される?

空き家売却を、平成28年(2016年)4月1日から平成31年(2019年)12月31日の間に行い、一定要件を満たしている場合に適用できます。
特例適用期間として、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家を売却することが条件です。
 
この空き家特例による特別控除は、2019年度税制改正により適用期限が4年間延長され、2023年12月31日までが対象となります。

譲渡所得の特別控除特例を適用要件

空き家特例による特別控除を適用するためには、適用期間を満たした上で、以下の条件を満たしている必要があります。
 
*相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた
*売却時の譲渡価額が1億円以下
*一定の耐震基準を満たしている
 
空き家特例との選択適用となる取得費加算の特例については、コラム「相続税額の取得費加算の特例(所得税法における資産譲渡時)」で計算方法などをご確認ください。
 

相続空き家特例の2019年度税制改正

老人ホームなどに入所したことで、被相続人が居住しなくなった家屋、またその土地についても、以下の一定の要件を満たす場合にも適用されることとなりました。
 
・被相続人が要介護認定などを受けており、相続開始直前まで老人ホームに入所していた
・相続開始直前まで被相続人が一定の使用をして、事業用や貸付用、他の者が居住用としていないこと

改正はいつから適用される?

2019年4月1日以降に、被相続人の居住用家屋またその敷地などの譲渡に適用されます。

空き家対策特別措置法について

空き家とは、年間を通じて居住その他の使用がされていない状態の建築物とその敷地と定義されています。
長期間住んでいない状態でも管理されている空き家は対象外とされています。
 
空き家は震災により倒壊や衛生上有害となる恐れがあり、さらに所有者不明の空き家などは、犯罪の隠れ家などとして使用される可能性も考えられます。
これらの対処を目的として、空き家対策特別措置法は創設されました。

空き家は耐震基準などから判断されて取り壊し

空き家対策特別措置法により市町村に空き家と判断された場合、特例対象から除外されたり、強制対処となったりします。
 

固定資産税の特例対象から除外

土地を所有し一定要件を満たしていると、固定資産税の特例を受けることができ、下記の税額軽減を受けられます。
しかし、空き家対策特別措置法で特定空き家として改善勧告を受けると、その特例による優遇措置を受けられなくなってしまします。
 

住宅の範囲 固定資産税 都市計画税
200㎡までの部分 1/6に軽減 1/3に軽減
200㎡を超える部分 1/3に軽減 2/3に軽減

 
詳しくは、コラム「土地の固定資産税などの負担調整の特例措置について(平成30年度税制改正)」をご確認ください。
 

取り壊しなど解体通告・強制対処も可能

衛生上有害となる恐れがあったり、倒壊などの危険があったりすると考えられる空き家は、強制対処できるようになりました。
段階的な手順で強制対処が可能となり、改善への助言・指導を行い、改善が見られなければ勧告となり、この時点で特例が除外されます。
その後も改善が見られなければ改善命令が出され、猶予期限までに改善完了とならなければ、強制対処として取り壊しなどが行われます。
 

所有者不明の土地を活用するために

2019年度税制改正では、放置された空き家で所有者不明の土地を活用するため、新たな制度の創設が検討されています。
また、震災時などでは、多くの所有者不明の土地により復旧・復興が遅れてしまった現状もありました。
詳しくは、コラム「所有者不明の土地の相続」もご確認ください。

相続の際にはその後の所得税なども考えておく

相続の際には、相続税のことだけを考えてしまいがちですが、その後にかかってくる固定資産税なども考慮しておくことをお勧めいたします。
相続に関しては、売却による譲渡所得の3,000万円特別控除適用や取得費加算の特例適用も可能ですので、合わせて考えておきましょう。
不安な点や疑問点があれば、ぜひ税理士法人フォーエイトまでご相談ください。

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