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サラリーマンの不動産投資で民泊収入など確定申告はどうする?

2019年7月5日 [最終更新日]2019年10月10日 

カテゴリー:法人コラム

副業を解禁する企業もあり、サラリーマンの副業で不動産投資やAirbnb(エアビーアンドビー)による民泊事業などが流行っているように思います。
近年では、自宅や所有不動産を活用した民泊事業で、民泊収入などを得ている方も増えているでしょう。
この不動産投資や民泊収入の確定申告などについてご説明いたします。

不動産投資の確定申告は不動産所得と事業所得、雑所得のどれでする?

不動産賃貸業に近しい民泊業で事業化していたりしますと、どのように所得を申告するか迷われるのではないでしょうか。
この民泊業による収入は、不動産所得や事業所得ではなく、雑所得として確定申告をします。
それぞれの所得における確定申告については、以下でご確認いただければと思います。
 
事業所得:事業所得と給与所得の違いと計算方法
不動産所得:不動産所得の確定申告について税率や経費、青色申告について
雑所得:確定申告で副業収入や年金を雑所得として申告する際の計算方法、税率や控除など

いくらから確定申告が必要なのか

民泊収入として20万円以上の所得がある場合には、雑所得として確定申告が必要です。
その他にも、原則、給与所得以外の所得が合わせて20万円以上あれば、確定申告する必要があります。

民泊事業による民泊収入は消費税の課税対象となる

宿泊者から受け取った民泊の宿泊料は、消費税の課税対象となります。
これは、旅館業法上における旅館業、ホテルや旅館の宿泊と同じ扱いとなるからです。
事業にかかる消費税の扱いについては、コラム「消費税の簡易課税制度についてメリットや適用制限」をご覧いただければと思います。
 
これから事業を始める方は、コラム「消費税が4年間免除となる方法を起業前に確認!」や消費税額の控除もご確認ください。

不動産投資や民泊収入の経費で落とせるものは?

不動産投資や民泊経営によって得た所得から、かかった費用は必要経費とすることができます。
経費で落とせる代表的なものは以下です。
 
・宿泊者用の日用品など購入費
・民泊用の家屋や家電の減価償却費
・クリーニング費用
・水道光熱費
・広告宣伝費や通信費
・仲介業者に支払う仲介手数料
・管理業者に支払う費用
・民泊用の借入れ利息
 
経費で落とせる租税公課などについて詳しくは、コラム「事業で借入れした場合の利息は経費で落とせる」でご確認ください。

住宅を民泊で使用して経費にできる金額

自宅を民泊している場合には、住宅や水道光熱費などを民泊分と按分して経費とすることが可能です。
経費とできる金額は、以下の計算式で算出します。
 
経費 ×(民泊用の床面積 / 住宅の総床面積)×(民泊の稼働日数 / 365日)= 民泊用の経費
 
自宅維持にかかる金額すべてを経費とすることはできませんので、民泊としている面積や日数などを記録して残すことをお勧めいたします。

タワマン投資など不動産投資はサラリーマンには難しい理由

タワマン投資など不動産投資や民泊収入の確定申告についてご説明してきました。
サラリーマンで副業としてこれらを始める方も多いようですが、実はこの不動産投資の中でもタワーマンションへの投資、タワマン投資にはとてもリスクがあります。
不動産投資にかかった金額を一部経費としてできるものの、維持や管理のための費用が多くかかり、大規模修繕となった場合には多額な出費となるでしょう。
ブランドタワーマンションであれば立地などから資産とはなるかもしれませんが、タワーマンションだけでなく不動産は購入することで評価額が下がりますし、築年数を重ねることで資産価値は下がります。
副収入を得るためにタワマン投資など不動産投資をするよりも、自宅を使用しない時間が多くある場合には、その自宅で民泊事業を始めることもできるかもしれません。
 
また、不動産投資による収入があるサラリーマンは、会社で年末調整をしても自分で確定申告することが必要です。
不動産賃貸業の確定申告(青色申告)における特別控除不動産所得における事業的規模の判断基準についてもご確認いただければと思います。

サラリーマンにおすすめの投資は? 資産形成が目的ならiDeCoやNISAを活用

サラリーマンで所得税の節税と資産形成をお考えの場合には、個人型確定拠出年金であるiDeCoの活用をお勧めいたします。
また、節税もしつつ投資で資産形成をしたいのであれば、利益を非課税で受け取れる少額投資非課税制度のNISAを活用すると良いかもしれません。これらを活用することで、節税をしながらの資産形成が可能です。
詳しくはコラム「iDeCo(個人型確定拠出年金)とNISA(少額投資非課税制度)を併用した節税は効果的?」をご確認いただければと思います。
 
その他に趣味の同人活動などで副収入を得ている場合には、現金でのやり取りで税務署に見つかりにくいとは言いましても、確定申告は必要です。
コミケ収入による確定申告については、コラム「同人活動などコミケ収入も確定申告が必要? その場で税務調査も」をご欄ください。

副業での不動産投資や民泊収入も確定申告する!

副業解禁化により、本業でできないことを副業としたり、効率の良い副業で稼いだりする方も増えてくるかと思います。
副業で収入を得た場合には、所得の種類にもよりますが経費を差し引いて20万円を超えたら確定申告をしましょう。
確定申告については、コラム「副業で業務委託契約やクラウドソーシングの確定申告はいくらから必要?」でもご確認くださいませ。
自分は確定申告が必要かどうかわからない方、または税務調査となりそうなため不安という方は、ぜひ無料相談をご活用いただければと思います。

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