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確定申告における譲渡所得とは? 取得費の計算方法や税率を確認!

2019年2月8日 [最終更新日]2019年2月15日 

カテゴリー:法人コラム

譲渡所得とはわかりやすく言うと?

譲渡所得とはわかりやすく言いますと、不動産などの資産を譲渡することで受け取る所得です。
所得で10種類に分類されるうちの1つであり、身近なものでは住居を売却した際の所得などが当てはまります。

株式など譲渡所得の課税対象となるもの

譲渡所得の課税対象となるものは、一般的には土地や建物などの不動産、株式、ゴルフ会員権、美術・骨董品などです。
資産となりそうなものを譲渡した場合に譲渡所得となりますが、譲渡であっても山の譲渡による所得や、事業用資産や商品などの事業的な譲渡による所得は、譲渡所得とはなりません。
山林による所得は山林所得に、商品などの譲渡は事業規模であれば事業所得に、それ以外は雑所得と判断されます。

譲渡所得で非課税となるもの

譲渡による所得であっても、生活用動産の譲渡による所得は、原則として非課税となります。
例えば、通勤用の自動車や家具、衣服などの生活に必要となる動産です。

共有名義の相続財産による譲渡所得

共有名義の相続財産を譲渡する場合には、それぞれの分割割合から、1人ずつの譲渡所得を算出します。
相続財産でなくても、共有名義で購入した財産は分割割合からそれぞれの譲渡所得を出します。
 
例えば、土地と建物の金額を合わせて総額6,000万円(取得費や経費、特別控除については考えないものとする)で売却した際の譲渡所得(取得費+譲渡費用は0円と仮定)を、夫婦で1/2に分割してそれぞれ3,000万円を受け取ったとします。
その場合には、共有名義人がそれぞれ3,000万円の課税所得について確定申告が必要です。
ここでは触れませんでしたが、特別控除を適用することで、課税対象となる額を減らすことができます。
 
また、相続で取得した財産は特例を適用することもできますので、詳しくはコラム「相続税額の取得費加算の特例と譲渡所得について(所得税法における資産譲渡時)」でご確認ください。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いや特別控除など

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いは、土地など不動産の所有期間が5年以下か、5年を超えているかどうかです。
また、税額を計算する際の所得税と住民税の税率が異なります。

譲渡所得と一時所得の違い

譲渡所得は、土地や建物などの不動産や資産の譲渡による所得です。
対して一時所得は、懸賞で得た金品や営利行為目的以外(非継続的)による所得などが該当します。
例えば、不動産を売却した際の利益は一時的なものであるから一時所得として申告すると、譲渡所得として修正される可能性もあります。
 
明確な違いとしては、譲渡による所得ではあるものの譲渡所得に当てはまらなかったものは、一時所得、または雑所得として判断できます。
一時所得については、コラム「一時所得とは? 競馬の当選金も含まれる総合課税所得」でご確認ください。

譲渡所得はいくらから確定申告するか

給与所得とは別に譲渡所得で20万円以上の収入がある場合には確定申告が必要のため、20万円から1円でも超えた場合には確定申告が必要です。
譲渡所得以外の所得でも、20万円を超えた場合には確定申告が必要になることはおぼえておきましょう。

赤字の場合は申告不要となる?

譲渡所得は、マイナスの場合には課税されませんので計算する必要はありません。
つまり、赤字の場合には非課税となり、確定申告不要となります。

譲渡所得にかかる税はいつ払う?

譲渡所得にかかる所得税は、翌年の3月頃に控えている申告期限までに確定申告を済ませて、納税なければなりません。
譲渡所得にかかる住民税については、確定申告後に住民税が通知され、6月から住民税を納付する義務があります。
 
住民税の納付については、コラム「住民税の計算方法や納税について」でご確認ください。

譲渡所得における取得費や所得税と住民税の税率など計算方法

譲渡所得における所得税と住民税を計算する際には、課税対象の譲渡所得を算出して計算します。
 
課税対象の譲渡所得 = 収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除額
譲渡所得税 = 課税対象の譲渡所得 × 税率( 所得税 + 住民税 )

 
譲渡所得は分離課税であるため、給与所得や一時所得とは分離して、所得税を計算します。

取得費と譲渡費用の計算方法について

課税対象の譲渡所得を計算する際には、取得費と譲渡費用を差し引きます。
その差し引く取得費と譲渡費用は以下のように判断できます。
 
ただし、取得費において不明な場合や収入金額の5%未満となる場合は、収入金額の5%を取得費として計算することが可能です。
市街地価格指数により算定する場合には、市街地価格指数の割合( 取得時の市街地価格指数 / 譲渡時の市街地価格指数 )を譲渡金額に乗じて計算します。
 

・取得費となるもの

取得費には、土地や建物など不動産の購入代金やそれらの建築代金、購入手数料、設備費用などが含まれます。
そのほかにも、購入した際の不動産取得税や登録免許税、取得のための測量費用、所有権を主張するための訴訟費用などは取得費となります。
計算における不動産の取得費は、建築代金や購入代金などの合計額から、減価償却費を差し引いた金額です。
 

・譲渡費用となるもの

譲渡費用となるものは、不動産を売るために直接かかった費用と判断できるものです。
具体的には、土地を売却するために取り壊したその上の建物による損失額と取壊し費用や、仲介手数料、印紙税、立ち退き料が譲渡費用とできます。
 

短期譲渡所得と長期譲渡所得における税率

売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下で短期譲渡所得となる場合、税率は39.63%(所得税+復興特別所得税:30.63% + 住民税:9%)です。
一方、売却した年の1月1日時点において、所有期間5年超えて長期譲渡所得となる場合、税率は20.315%(所得税+復興特別所得税:15.315% + 住民税:5%)で計算します。

所有期間が10年を超えた長期譲渡所得の税率

さらに10年を超えて所有している居住用の不動産であれば、10年超所有軽減税率の特例を適用することができます。
税率は、課税対象の譲渡所得6,000万円以下の部分を14.21%(所得税+復興特別所得:10.21% + 住民税:4%)、6,000万円を超える部分を20.315%(所得税+復興特別所得:15.315% + 住民税:5%)で計算します。
 
また、特定居住用財産の買換えなどの特例も適用できます(居住期間が10年以上で金額要件)ので、購入して10年を超えている場合には確認しておきましょう。

譲渡所得の確定申告における基礎控除と特別控除について

確定申告で譲渡所得を計算する際には、総合課税の短期譲渡所得と長期譲渡所得を合わせて、最高50万円の特別控除を適用できます。
 
また、特例を適用することで、特例の金額に応じた特別控除額を適用することも可能です。
居住用不動産(マイホーム)の譲渡では3,000万円の特別控除、収容などで土地や建物など不動産を譲渡すると5,000万円の特別控除などもありますので、売却を考えている際には確認しておきましょう。
 
そもそも、譲渡所得における特別控除は、土地を有効活用するための空き家対策として創設されました。
コラム「相続空き家特例で空き家売却した譲渡所得の特別控除(2019年度税制改正)」でもご説明していますので、ご確認ください。

譲渡所得は損益通算できるか

損益通算とは、所得において黒字である利益と、赤字である損失額を差し引いて計算することです。
譲渡所得の中で、課税方法が総合課税である譲渡所得については損益通算することができます。
 
譲渡所得と損益通算できる所得としては、一時所得事業所得不動産所得利子所得配当所得給与所得、雑所得、山林所得退職所得があります。
譲渡所得の赤字は、上記した所得の黒字から順に差し引いて計算します。

損益通算できない譲渡所得

譲渡所得は損益通算できますが、損益通算できない譲渡所得もあります。
総合課税でない譲渡所得の具体的な例としては、土地や建物など不動産による譲渡所得の利益と損失です。
ただし、不動産による譲渡であっても、居住用不動産の買い換えにおける譲渡益や譲渡損失などについては、損益通算できることもありますので注意しておきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の損益通算

不動産による譲渡所得の利益や損失は、総合課税ではないため損益通算できないとご説明しました。
ですが、短期譲渡所得と長期譲渡所得は一定条件を満たすことで損益通算できるようになります。
損益通算をお考えの際には、ぜひご確認ください。

譲渡所得とは簡単に、譲り渡した際の所得

譲り渡した際の所得と聞くと、思い当たることもあるのではないでしょうか。
譲渡に関して、ストックオプション制度や事業承継などについてもぜひご確認ください。
確定申告の際には、譲渡にあたるやり取りがなかったか、確認しておくことをお勧めいたします。
ご不明な点や確定申告については、1度ご相談いただけますと幸いです。

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